O que é o PDM
O Plano Director Municipal é o plano que estabelece o modelo de ordenamento de cada concelho: classifica o solo, define categorias de espaço e fixa regras de ocupação, uso e transformação. É composto, em regra, por um regulamento (o texto com as regras), uma planta de ordenamento (onde está cada categoria de espaço) e uma planta de condicionantes (servidões e restrições de utilidade pública, como REN, RAN, domínio hídrico, estradas, linhas eléctricas ou património classificado).
Onde consultar
- Site da câmara municipal: a maioria disponibiliza o PDM em vigor e um visualizador geográfico (SIG) onde se pode procurar o terreno no mapa.
- Sistema Nacional de Informação Territorial (SNIT), da Direcção-Geral do Território: reúne os planos territoriais em vigor e as suas alterações publicadas.
- Atendimento de urbanismo da câmara: para pedir plantas de localização, certidões ou esclarecimentos.
Atenção às alterações e revisões: um PDM pode ter várias alterações publicadas, e há planos de pormenor ou de urbanização que prevalecem em certas zonas. Confirme sempre que está a ler a versão em vigor.
Como saber se o terreno é construível
1. Classificação do solo
O solo é classificado como urbano ou rústico. No solo urbano a construção é, em princípio, admitida dentro das regras da categoria; no solo rústico é a excepção e só nas situações que o regulamento expressamente prevê. A expressão “terreno urbanizável”, muito usada em anúncios, deve sempre ser confirmada contra a planta de ordenamento em vigor.
2. Categoria de espaço
Dentro de cada classe há categorias (por exemplo, espaços centrais, habitacionais, de actividades económicas, agrícolas, florestais). Cada uma tem os seus parâmetros: usos permitidos, índices, número de pisos ou altura máxima, afastamentos.
3. Condicionantes
Mesmo em solo urbano, uma condicionante pode reduzir ou impedir a construção numa parte do terreno. É aqui que muitas compras correm mal. Veja o guia sobre REN e RAN.
4. Parâmetros e potencial
Com a categoria e as condicionantes identificadas, aplicam-se os parâmetros para estimar o potencial construtivo — explicado em como calcular o potencial construtivo.
Documentos do terreno que ajudam
- Certidão de registo predial (permanente) e caderneta predial;
- Planta de localização à escala pedida pela câmara;
- Levantamento topográfico, quando a área ou os limites são incertos.
Quando pedir ajuda
Ler o PDM parece simples até aparecerem remissões entre artigos, excepções e condicionantes sobrepostas. Se a decisão de compra depende da resposta, uma leitura técnica — e, se necessário, um PIP — custa muito menos do que um terreno que não serve. Veja também o que posso construir no meu terreno.